Как арендовать землю у города

 

Арендовать землю у администрации города имеет право юридическое либо физическое лицо на срок, оговоренный и задокументированный в процессе составления договора с органом власти. Арендовать землю у государства может любой гражданин РФ или юрлицо. Но процесс предполагает соблюдение определенного порядка. Как по закону оформляется аренда государственной земли в 2022 году?

Необходимые документы

В первую очередь, необходимо правильно составить заявление о предоставлении участка в аренду.

В нем обязательны такие сведения, как:

  • информация о муниципальном органе, в который подается заявление;
  • данные о заявителе: ФИО, год рождения, серия и номер паспорта, ИНН;
  • если в качестве претендента выступает юридическое лицо, то необходимо указание наименования организации и сведений о руководителе;
  • информацию о предполагаемом расположении участка;
  • обоснование размера желаемой территории;
  • определение назначения объекта;
  • если способ получения земли — торги, то необходимо указать лицевой счет, на который будет возвращен задаток в случае отказа.

Основной пакет документов, помимо заявления, выглядит следующим образом:

  • паспорт заявителя;
  • квитанция оплаты, если выбранный способ — аукцион;
  • ИНН для физических лиц;
  • уставные документы и выписка из ЕГРП для юр. лиц.

Как перевести надел в собственность

Закон предусматривает возможность переведения земельного надела, находящегося в аренде, в собственность, если иное не предусмотрено договором. При этом на арендованном участке должна находится постройка, возведенная арендатором.

Общий порядок процедуры таков:

  • подача заявления и пакета документов в органы местного самоуправления, которые проверяют корректность в течение 10 дней;
  • не позднее одного месяца после подачи заявления уполномоченным лицом направляется проект купли-продажи в трех экземплярах;
  • заключение договора и внесение оплаты;
  • регистрация права собственности на данный участок земли.

Порядок выделения

Существует определенный алгоритм, согласно которому наделы могут быть выданы гражданам.

Несмотря на некоторые различия в вышеперечисленных способах получения участков, есть общий порядок, который выглядит следующим образом:

  • подготовка полного пакета документов;
  • письменное заявление о предоставлении земли в уполномоченный орган;
  • проведение работ по межеванию и постановке на кадастровый учет, если участок не был зарегистрирован ранее;
  • подача заявки и внесение залога, если потенциальный арендатор принимает участие в торгах;
  • определение условий и подписание соглашения;
  • регистрация договора в Росреестре.

Длительность прохождения процедуры

Время процедуры получения в аренду земли зависит от способа его получения, а также от наличия или отсутствия его регистрации в кадастровом реестре. Обычно сделка оформляется в течение двадцати дней после торгов, однако при определенных условиях этот срок может быть увеличен до шестидесяти дней: при этом нужно закладывать пять дней на подготовку схемы и сорок дней на постановку на учет, в случае отсутствия межевания и регистрации.

Причины отказа в аренде земельного участка

  • В отношении земельного участка, указанного в заявлении принято решение о предварительном согласовании его предоставления, срок действия которого не истек, и с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось иное не указанное в этом решении лицо;
  • Земельный участок предназначен для размещения здания, сооружения в соответствии с государственной программой Российской Федерации или государственной программой субъекта Российской Федерации;
  • Земельный участок в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения;
  • Земельный участок образуется из земельного участка, в отношении которого заключен договор о комплексном освоении территории или договор о развитии застроенной территории, и в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения;
  • Земельный участок расположен в границах территории, в отношении которой с другим лицом заключен договор о развитии застроенной территории, или земельный участок образован из земельного участка, в отношении которого с другим лицом заключен договор о комплексном освоении территории;
  • Земельный участок является зарезервированным или изъятым для государственных или муниципальных нужд в случае, если заявитель обратился с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду на срок, превышающий срок действия решения о резервировании земельного участка, за исключением земельных участков, изъятых для государственных или муниципальных нужд в связи с признанием многоквартирного дома, который расположен на таком земельном участке, аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;
  • Земельный участок является изъятым из оборота или ограниченным в обороте и его предоставление не допускается на праве, указанном в заявлении о предоставлении земельного участка;
  • На земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев, если сооружение (в том числе сооружение, строительство которого не завершено) размещается на земельном участке на условиях сервитута;
  • На земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если сооружение (в том числе сооружение, строительство которого не завершено) размещается на земельном участке на условиях сервитута или на земельном участке размещен объект, предусмотренный пунктом 3 статьи Земельного кодекса Российской Федерации, и это не препятствует использованию земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием;
  • Образование земельного участка приводит к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами;
  • Границы формируемого земельного участка пересекают границы разных муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов;
  • Формирование земельного участка приводит к невозможности использования земельного участка, ограничивает проход или проезд к земельному участку, находящемуся в собственности/на ином виде права третьих лиц;
  • Формируемый земельный участок имеет наложение границ на земли, находящиеся в собственности третьих лиц;
  • Невозможность использования земельного участка в водоохраной/прибрежной полосе (информация о вхождения/не вхождении участка в зону содержится в заключении об оборотоспособности земельного участка);
  • Невозможность использования земельного участка в зоне режима охраны объектов культурного наследия (информация о вхождения/не вхождении участка в зону содержится в заключении об оборотоспособности земельного участка);
  • Невозможность использования земельного участка в придорожной полосе существующих и проектируемых дорог, территорий общего пользования;
  • Невозможность использования испрашиваемого земельного участка в санитарно-защитной зоне промышленного предприятия;
  • Земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды третьим лицам;
  • Заявление подано лицом, не имеющим полномочий представлять интересы заявителя;
  • Наличие противоречивых сведений в заявлении и приложенных к нему документах;
  • Кроме того бывают отказы с формулировкой: «С заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов».

Примеры реальных отказов в аренде земельного участка

Что делать, если Администрация отказывает в аренде земельного участка

Начну с того, что устный ответ сотрудника администрации не является юридическим основанием, а риски, которые несет администрация, не связаны с положениями ЗК РФ. Специфические условия предоставления земельных участков регулируются региональным законодательством об обороте земель в вашей области. 

При жалобе на любой отказ Администрации с мотивировками «ранее принятые решения или документы», всегда требуйте указания реквизитов КОНКРЕТНОГО документа, если документ в открытом доступе, или ознакомит вас с этим документом, если он не опубликован: решения, постановления, etc. В случае отказа предоставить таковые документы, или ссылки на них, пишите заявление в прокуратуру с просьбой принудить Администрацию к исполнению их же административных регламентов и Закона РФ, а также штрафовать КОНКРЕТНЫХ чиновников, которые подписали вам отказ, по составам КоАП.

Можно ли взять в аренду часть земельного участка

Статья 6 ЗК РФ относит к объектам земельных отношений части земельных участков, следовательно, законодательство допускает сдачу части земельного участка в аренду. Однако, следует обратить внимание на то, что сдаваемый в аренду участок должен быть индивидуализирован от основного, т.е. межеван и стоять на кадастровом учете. При этом, в законодательстве нигде прямо не указана обязанности кадастрового учета части земельного участка, если весь надел принадлежит одному собственнику — данное требование, как правило, выдвигает Росреестр при регистрации договоров аренды, хотя такая позиция не подкрепляется судебной практикой.

Административный регламент предоставления части земельного участка в аренду при наличии таких указаний в региональном законодательстве может отличаться по регионам или вовсе отсутствовать. Таким образом, выделение части земельного участка из земельного участка стоящего на кадастровом учете является прерогативой собственника. О наличии такой возможности следует уточнять в Администрации в заявительном порядке.

Виды и сроки земельной аренды

Фото 2

В зависимости от срока, различают три вида аренды земли под бизнес – долгосрочную, бессрочную, а также с правом выкупа.

  • Долгосрочная предполагает возможность пользования землей на протяжении срока от 5 до 49 лет. Договор аренды в данном случае подлежит обязательной государственной регистрации. Этот вариант целесообразно выбирать, если в будущем планируется выкуп арендуемого участка.
  • Договор бессрочной аренды для бизнеса, согласно ст. 610 ГК РФ, не имеет определения сроков и может быть расторгнут по согласию сторон в любое время. Для этого, как минимум, за 3 месяца до окончания аренды инициатор расторжения должен уведомить о своих намерениях вторую сторону.
  • Аренда земли под бизнес с правом выкупа оформляется на основании смешанного договора, который содержит в себе элементы соглашений как об аренде, так и о купле-продаже земельного участка.

Как оформить землю под магазин на собственном участке

Согласно ст. 263 ГК РФ собственнику земельного участка разрешается возводить на нем здания и сооружения различного назначения. Установка нестационарного торгового объекта на собственном участке начинается с подготовки проекта и получения разрешения в архитектурном управлении.

Чтобы получить добро на возведение НТО, вам нужно:

  1. Изменить вид разрешенного использования участка земли. Если земля предназначена для строительства жилья, нужно разделить (размежевать) землю, отделив жилье от коммерческой постройки. Размежевание оформляется заявлением в местные органы самоуправления, которые должны в ответ выдать постановление с разрешением изменения вида использования отделенного участка.
  2. Оформить права собственности на размежеванные участки. Для этого нужно обратиться с заявлением в ФУГРЦ (Федеральное управление) для внесения записи в единый реестр.
  3. Подготовить проектную документацию магазина. Заключить договор с лицензированной архитектурной организацией на выполнение проекта и эскизов магазина с инженерными коммуникациями.
  4. Оформить акт согласований отдела архитектуры и градостроительства (ОАГС). На основании предоставленного проекта и документов о праве собственности получить акт согласований с администрацией, коммунальными предприятиями, пожарной охраной и СЭС.
  5. Получить разрешение и строительный паспорт. Выдается на основании согласованного акта.
  6. Ввести построенный магазин в эксплуатацию
  7. Зарегистрировать права собственности на магазин в ФУГРЦ.
  8. Зарегистрироваться в налоговой как индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, получить лицензию, разрешение от СЭС и местной администрации.

Как взять в аренду земельный участок для организации проезда

Допустим вы хотите сформировать участки на пустующей муниципальной территории, чтобы взять в аренду под ЛПХ. Можно ли просить у Администрации в аренду дополнительный участок для организации проезда к этим участкам? Как это можно обосновать и на что сможет опереться Администрация, чтобы такой участок выделить и самой не нарушить действующее законодательство?

Земельным кодексом предусмотрено правило — организация подхода или подъезда к земельному участку. Если проезда нет, то собственник земельного участка или арендатор имеет право требовать установления сервитута. Законодательство:

  • Статья 42.1 Федерального закона № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности"» при образовании земельного участка к нему должен быть обеспечен проход или проезд от земельных участков общего пользования.
  • Федеральный закон от N 131-ФЗ (ред. от ) «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» Статья 14. Вопросы местного значения городского, сельского поселения   1. К вопросам местного значения городского поселения относятся: 5) дорожная деятельность в отношении автомобильных дорог местного значения в границах населенных пунктов поселения и обеспечение безопасности дорожного движения на них, включая создание и обеспечение функционирования парковок (парковочных мест), осуществление муниципального контроля за сохранностью автомобильных дорог местного значения в границах населенных пунктов поселения, организация дорожного движения, а также осуществление иных полномочий в области использования автомобильных дорог и осуществления дорожной деятельности в соответствии с законодательством Российской Федерации; 
  • Статья 41 Градостроительного кодекса РФ подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов. 
  • Подготовка документации по планировке территории, предусмотренной настоящим Кодексом, осуществляется в отношении застроенных или подлежащих застройке территорий (ч. 2 ст. 41). 
  • Как указано в ч. 3 ст. 41 Закона, в случае установления границ незастроенных и не предназначенных для строительства земельных участков подготовка документации по планировке территории осуществляется в соответствии с земельным, водным, лесным и иным законодательством. При подготовке документации по планировке территории может осуществляться разработка проектов планировки территории, проектов межевания территории и градостроительных планов земельных участков. 
  • Пунктом 7.5 «Методических рекомендаций по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства», предусмотрено, что в проекте территориального землеустройства, по результатам подготовительных работ и в соответствии с заданием на выполнение работ (на проектирование), решаются вопросы размещения земельных участков (участка), изменения или восстановления (упорядочения) границ земельных участков, перераспределения земель. В процессе проектирования рассматриваются возможные варианты проектных решений, проводится их обоснование и делается выбор наилучшего варианта. 
  • При этом, в силу п.п. 4 п. 7.5 Рекомендаций, учитывается следующее: в зависимости от целевого назначения и разрешенного использования земельный участок в обязательном порядке обеспечивается доступом — в виде прохода (шириной не менее 1 метра) или проезда (шириной не менее 3,5 метров). Земельный участок, на котором имеются капитальные строения или право на их возведение, обеспечивается проездом. Доступ к участку обеспечивается как за счет земель общего пользования, так и за счет территории иных земельных участков путем установления частного сервитута. 

На основании изложенного в случае если вам будут предоставлены земельные участки в аренду, местная администрация руководствуясь вашим совместным заявлением обязана организовать для вас подъездную дорогу.

При этом вы можете самостоятельно организовать подъездную дорогу в рамках ст. 262 ГК РФ. 
п. 26 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13 июля 2022 г. № 218-ФЗ (редакция от 01 июля 2022 г.) «О государственной регистрации недвижимости» осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если доступ (проход или проезд от земельных участков общего пользования) к образуемому или изменяемому земельному участку не будет обеспечен, в том числе путем установления сервитута (для случая осуществления государственного кадастрового учета). 

Как отправить документы на аренду по почте

Если у вас не получается лично подать документы на аренду в Администрацию,  то согласно ст. п.2 далее ссылка на Порядок из Приказа Министерства экономического развития РФ №7 от г раздел 2, п.5, вы можете официально отправить документы следующими способами:

  1. Отправить заявление на утверждение схемы расположения и предоставлении земли в аренду на бланках, подписанных лично и отсканированных, вместе со сканами паспорта и схемой участка можно по электронной почте на Email администрации (быстро, но не факт, что ваше письмо увидят и прочитают);
  2. Посредством сети «Интернет» в форме электронного документа с электронной подписью (звучит как-то сложно...); 
  3. Либо выслать документы в конверте через Почту России (долгий, но надежный способ).

Источники

Использованные источники информации при написании статьи:

  • https://uristi.guru/kvartira/arenda-zemli.html
  • https://zembaron.ru/ekonomiya/kak-vzyat-zemlyu-v-arendu-u-administraczii/
  • http://cabinet-lawyer.ru/dom-i-zemlya/arendovat/dlya-biznesa.html
  • https://zembaron.ru/investiczii/arenda-zemli-pod-biznes/
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий